Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Vous achetez ou vendez une maison, un appartement, vous mettez votre bien en location ? L’établissement d’un diagnostic de performance énergétique (DPE), est alors obligatoire. C’est un outil d’information sur la qualité thermique du logement, qu’il faut savoir interpréter.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le logiciel de calcul

Un peu à l'instar des consommations normalisées pour les voitures, le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet de se faire une idée de la consommation énergétique d’un bien immobilier et de son taux d’émission en CO2. Mais seulement une idée, car, comme pour les voitures, les résultats de ce diagnostic peuvent, pour des raisons multiples, ne pas refléter vraiment la réalité.

Réaliser un DPE nécessite de faire appel à un diagnostiqueur. Celui-ci utilise un logiciel qui permet de réaliser le diagnostic sur la base des différentes données nécessaires au calcul du DPE : région, surface habitable, orientation, isolation des murs, de la toiture ou des planchers, qualité thermique des menuiseries, mode de chauffage, etc. Pour les maisons ou les appartements récents, d’architecture simple et restés dans leur configuration d’origine, les résultats obtenus par le logiciel sont, dans l’ensemble, un bon reflet de la réalité. En revanche, la situation se complique dans les autres cas, en particulier s’il y a eu des travaux d’agrandissement et de rénovation.

Des marges d’incertitude

Lorsque des maisons ont été modernisées, agrandies, transformées, améliorées, les logiciels utilisés pour réaliser le DPE montrent leurs limites. Et pas seulement en raison de la complexité de la situation.

L’acheteur d’une maison construite il y a 40 ans, par exemple, connaît rarement l’historique du lieu. Quant au diagnostiqueur, il ne réalise pas de sondages destructifs. Par exemple, il ne peut pas connaître l’épaisseur de laine de verre déroulée dans les plafonds d’un comble, ni son état de conservation. Les données intégrées dans le logiciel de calcul de DPE peuvent alors se révéler très approximatifs, voire fantaisistes.

Lorsque la complexité de la situation conduit à des résultats trop douteux, le diagnostiqueur a la possibilité de se baser sur les consommations réelles d’électricité, de fioul ou de gaz, selon le mode de chauffage utilisé. Mais là encore, les résultats doivent être interprétés avec prudence. D’abord, le niveau d'utilisation du chauffage n'est pas le même pour tout le monde. Ensuite, quelle est la part de chauffage obtenue par une cheminée ou un insert (non comptabilisés) ? Quels sont les jours de présence dans l’année, à quelle période ? Les résultats obtenus sont encore plus sujets à caution pour les appartements anciens, en raison des « vols de chaleur » entre appartements. En effet, un appartement ancien non isolé et équipé de fenêtres à simple vitrage peut très bien obtenir un bon DPE sur la base des consommations de chauffage, alors qu'il est en réalité partiellement chauffé par les appartements voisins.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

D’abord de la logique !

En conséquence de la situation décrite ci-dessus, vous pourrez être étonné des résultats d’un DPE, dans le bon sens comme dans le mauvais. Considérez ce document comme un indicateur, sans plus. Si vous êtes acheteur, attardez-vous en priorité sur les points qui contribuent à la qualité thermique du bien : l’isolation du toit et des murs, l’âge des portes et des fenêtres, le système de chauffage. Attardez-vous aussi sur les éventuels défauts visibles aux liaisons des fenêtres et sur les lézardes, qui sont autant de signes de mauvaise étanchéité à l’air du bâtiment. Si vous êtes vendeur, il vous revient de démontrer à l’acheteur les qualités thermiques de votre bien. En complément, vous pouvez lui présenter vos factures de chauffage, si elles sont bien représentatives de la réalité.

Bon à savoir

 

L’établissement d’un DPE est obligatoire pour toute vente ou mise en location, mais son contenu reste officiellement indicatif. Ainsi, un acheteur ou un locataire ne peut pas se retourner contre vous si les indications du DPE ne correspondent pas à la réalité. Si un acheteur constate que ses coûts de chauffage se révèlent supérieurs à ce que laissait escompter le DPE, il ne pourra pas attaquer le vendeur. En tout état de cause, les actions en justice engagées jusque-là en la matière sont restées sans résultat positif pour le plaignant. Par contre, il est possible d’engager une action en justice contre le diagnostiqueur, si les résultats sont très incertains ou en cas de malhonnêteté clairement démontrée.
 

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